O fundo imobiliário XP Malls (XPML11) finalizou a compra de 10,04% do Shopping Pátio Higienópolis, localizado em São Paulo, por cerca de R$ 243,7 milhões.
A transação abrange uma área bruta locável (ABL) de 3.639,2 m². Conforme comunicado ao mercado, o pagamento será efetuado em três etapas. A primeira parcela, no valor de R$ 170,6 milhões, será paga à vista por meio da subscrição de CRIs conversíveis.
Esses títulos serão remunerados com base no NOI Caixa (resultado operacional líquido) do shopping e, posteriormente, convertidos em uma participação indireta na sociedade que detém a fração adquirida. O saldo restante será pago em duas parcelas: R$ 36,5 milhões no primeiro aniversário da aquisição e outros R$ 36,5 milhões no segundo aniversário, ambas ajustadas pelo CDI.
A gestora do fundo estima um yield — rentabilidade — de aproximadamente 11% no primeiro ano da operação, levando em conta a distribuição dos resultados do empreendimento ao longo dos próximos 12 meses e o pagamento inicial.
Com uma área bruta locável de 34.992 m² e 287 lojas, o Pátio Higienópolis é gerido pelo Iguatemi (IGTI11) e é classificado como um “trophy asset”, um termo que se refere a ativos de alto padrão com características que são difíceis de reproduzir.
Segundo a XP Investimentos, a transação foi benéfica tanto em termos qualitativos quanto quantitativos. A corretora acredita que a compra irá ajudar a melhorar os indicadores operacionais do XPML11, mesmo que de forma modesta, devido à participação limitada desse ativo no portfólio total.
O XP Malls possui uma carteira composta por participações em 25 shopping centers, a maioria destinada ao público de alta renda. No total, esses imóveis somam cerca de 930 mil m² de área bruta locável.
“A gestão do Iguatemi sobre o ativo é um diferencial significativo e está alinhada com a estratégia de adquirir imóveis que são administrados por grandes players, os quais também são sócios dos empreendimentos”, ressaltam os analistas da empresa.
XPML11: Necesseidade de caixa aumenta
Atualmente, o fundo imobiliário XPML11 enfrenta uma necessidade de caixa projetada de R$ 62 milhões até o final de 2025, aumentando para R$ 125 milhões em 2026, considerando as obrigações acumuladas até essas datas.
Com a recente aquisição, a XP projeta um aumento no descompasso entre recebimentos e pagamentos, elevando a necessidade de caixa para R$ 233 milhões ao final deste ano.
Embora os analistas reconheçam essa necessidade como um ponto de atenção, eles também observam que o FII possui espaço para se alavancar nos próximos meses, o que poderia ajudar a equilibrar as finanças.
Além disso, a possibilidade de reciclagem do portfólio continua sendo uma alternativa viável, segundo a corretora. Nesse cenário, a XP mantém sua recomendação de compra para o XPML11, ressaltando o portfólio diversificado — que inclui shopping centers consolidados, bem localizados e com forte desempenho operacional — além da alta liquidez do fundo no mercado secundário.
Nos últimos 30 dias, as cotas do XPML11 registraram uma valorização superior a 6%, sendo negociadas a R$ 104,40 por volta das 11h42 (horário de Brasília) nesta quarta-feira (16).